--- title: "Tokenización inmobiliaria en Argentina: vías y requisitos" description: "Cómo tokenizar un inmueble o un desarrollo en Argentina: por fideicomiso financiero o FCI cerrado bajo la RG CNV 1150, o por fuera del régimen, y sus riesgos." url: https://tokenizacion.com.ar/guias/tokenizacion-inmobiliaria-argentina updated: 2026-11-09 --- # Tokenización inmobiliaria en Argentina Actualizado al 9 de noviembre de 2026. Por Agustín Chermaz, arquitecto blockchain. Un inmueble no se tokeniza en forma directa: entra al régimen de la CNV como valor negociable con oferta pública, por ejemplo valores de un fideicomiso financiero o cuotapartes de un FCI cerrado con subyacente principalmente de activos del mundo real, o acciones u ON de la desarrolladora (art. 2 de la RG 1150). Por fuera no tiene esa cobertura. ## ¿Qué vías hay para tokenizar un inmueble en Argentina? La RG CNV 1150/2026 no habla de inmuebles. Habla de valores negociables con oferta pública. Por eso la tokenización inmobiliaria dentro del régimen pasa por un vehículo intermedio que sí está admitido: el inmueble o el desarrollo queda en ese vehículo, y lo que se representa con tokens es el valor que emite. - **Fideicomiso financiero con oferta pública.** Se tokenizan sus valores de deuda fiduciaria o sus certificados de participación, si el subyacente son principalmente activos del mundo real (art. 2). - **FCI cerrado.** Se tokenizan las cuotapartes, con el mismo requisito de subyacente y una regla de dispersión de inversores (art. 2). - **Acciones u ON de la desarrolladora.** La sociedad dueña del inmueble o del desarrollo emite acciones u obligaciones negociables con oferta pública, que también están admitidas (art. 2). Acá no se exige el subyacente de activos del mundo real. - **Tokenización privada.** Un contrato y un token armados por fuera de la CNV. No tiene la cobertura del régimen y su riesgo principal es cómo se ofrece. En las dos primeras vías el orden es fijo: el valor tradicional tiene que estar autorizado y emitido antes o al mismo tiempo que su representación digital (art. 4). Además, la CNV autoriza la representación digital antes de que se emitan los tokens (art. 3). ## ¿Cómo se tokeniza un desarrollo con un fideicomiso financiero? El fiduciario recibe el inmueble o los derechos sobre el desarrollo y emite valores fiduciarios con oferta pública, colocados por un ALyC (agente de liquidación y compensación). Los valores de deuda fiduciaria pagan renta y amortización; los certificados de participación dan derecho al resultado del patrimonio fideicomitido. Para tokenizar esos valores, la norma pide que se depositen en un ADCVN (agente de depósito colectivo y custodia de valores negociables) a nombre de un titular registral, que una entidad especializada en TRD (tecnología de registro distribuido) genere los tokens y que participen solo PSAV (proveedores de servicios de activos virtuales) registrados ante la CNV, hasta 5 e interoperables (arts. 3 y 5). El contrato inteligente tiene que impedir transferencias fuera de esos PSAV. Recomendación técnica, no exigencia de la norma: si el fideicomiso paga renta o distribuye resultados, conviene automatizar los eventos de pago y conciliarlos con el ADCVN. El paso a paso completo está en la guía sobre [cómo tokenizar un fideicomiso o una ON pyme](https://tokenizacion.com.ar/guias/tokenizar-fideicomiso-u-on-pyme). ## ¿Qué pide el FCI cerrado? El FCI cerrado sirve cuando el subyacente es una cartera, por ejemplo varios inmuebles o varias unidades. Lo administra un AAPIC (agente de administración de productos de inversión colectiva) y la custodia queda en una sociedad depositaria. Los dos pueden actuar como titulares registrales ante el ADCVN (art. 3). Para esta vía, la RG 1150 da por cumplida la dispersión del FCI cerrado si hay al menos 5 inversores de los valores tokenizados y ninguno supera el 51% de los votos (art. 2). Con menos inversores no aplica esa regla y hay que revisar la dispersión que piden las normas de FCI cerrados. Como las cuotapartes votan en asamblea, los tokens se bloquean desde la instrucción de voto hasta el fin de la asamblea, y las instrucciones se comunican con al menos 5 días de anticipación (art. 6). ## ¿Qué riesgo tiene tokenizar por fuera de la CNV? El diagnóstico marca la vía privada como "no encuadraría" por una razón concreta: el régimen de la CNV es para valores negociables con oferta pública, autorizados y emitidos antes o junto con su representación digital (art. 4 de la RG 1150). Un token emitido directamente sobre un inmueble no es ninguno de esos valores. No es un juicio sobre la legalidad del proyecto: dice que queda afuera de este régimen. Estar afuera tiene dos consecuencias. - **Sin cobertura del régimen.** No hay autorización de la representación digital, ni depósito en un ADCVN, ni PSAV registrados, ni las reglas de bloqueo, pausa o certificados de tenencia. - **Riesgo de oferta pública.** El art. 2 de la Ley 26.831 define la oferta pública como la invitación a personas en general, o a sectores o grupos determinados, a hacer cualquier acto jurídico con valores negociables. La pueden hacer los emisores u organizaciones que comercializan esos valores. Enumera medios como ofrecimientos personales, publicaciones, radio, televisión, afiches y medios electrónicos, y cierra con "cualquier otro procedimiento de difusión". La misma ley también cuenta como valores negociables a los contratos de inversión y derechos de crédito homogéneos y fungibles, emitidos o agrupados en serie y negociables en igual forma y con efectos similares a los títulos valores, que por su configuración y régimen de transmisión sean susceptibles de tráfico generalizado e impersonal en los mercados financieros. Si el token de un inmueble cae en esa definición depende de cómo esté armado, y eso lo tiene que revisar un abogado antes de publicarlo en una web, en redes o en una plataforma. ## ¿Cómo se comparan las tres vías? La tabla sale del diagnóstico con un inmueble de USD 3.000.000 y 50 inversores. Podés cargar tu caso en el [diagnóstico gratuito](https://tokenizacion.com.ar/#diagnostico). Semanas y costo son supuestos propios; el detalle está en la guía de [costos y plazos](https://tokenizacion.com.ar/guias/costos-y-plazos-de-tokenizar). **Tres vías para tokenizar un inmueble (diagnóstico al 09/11/2026)** | | Fideicomiso financiero con oferta pública | FCI cerrado | Tokenización privada, fuera de la CNV | | --- | --- | --- | --- | | Encuadre en el régimen | Podría encuadrar | Podría encuadrar, con condiciones | No encuadraría | | Semanas estimadas | 14–36 | 14–36 | 16–40 | | Costo tecnológico (USD) | 23.500–105.500 | 23.500–105.500 | 23.500–105.500 | | Quién interviene | Fiduciario, ALyC colocador, ADCVN, entidad especializada en TRD y hasta 5 PSAV registrados. | AAPIC, sociedad depositaria, ADCVN, entidad especializada en TRD y hasta 5 PSAV registrados. | Las partes que defina el desarrollador. No rigen los requisitos del régimen (ADCVN, entidad TRD, PSAV registrados). | | A quién se le puede ofrecer | Al público inversor, con la oferta pública autorizada. Los tokens solo circulan entre los PSAV intervinientes. | Al público inversor, con al menos 5 inversores de los tokens y ninguno con más del 51% de los votos. | El régimen no lo ordena. Ofrecerlo a personas en general o a grupos determinados puede encuadrar como oferta pública. | | Qué control hace la CNV | Autoriza la oferta pública del valor y, antes de emitir los tokens, la representación digital. | Las mismas dos autorizaciones; la RG 1150 da por cumplida la dispersión con al menos 5 inversores y ninguno sobre el 51% (art. 2). | Ninguno dentro del régimen de tokenización: no hay autorización de la representación digital. | En la columna privada, semanas y costo no miden un token por fuera de la CNV: miden la ruta para entrar al régimen por fideicomiso o FCI cerrado, con 5 a 10 semanas de estructuración porque hay que armar el vehículo. Ninguna cifra incluye honorarios legales, aranceles de la CNV ni comisiones de ALyC y PSAV. Lo que la norma no dice: el glosario de la RG 1150 no define "activos del mundo real", así que la norma no aclara cuánto del subyacente tiene que ser inmobiliario para que sea su componente principal, ni cómo se trata un desarrollo en obra. Tampoco fija plazos de respuesta de la CNV. El régimen rige hasta el 31/12/2027. Esta guía no es asesoramiento legal. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede tokenizar un inmueble bajo la RG 1150? No el inmueble en forma directa. Lo que se tokeniza es un valor negociable con oferta pública: valores de deuda fiduciaria o certificados de participación de un fideicomiso financiero, o cuotapartes de un FCI cerrado, con subyacente principalmente de activos del mundo real. ### ¿Cuántos inversores necesita un FCI cerrado tokenizado? Al menos 5, y ninguno puede tener más del 51% de los votos (art. 2 de la RG 1150). Con menos inversores no aplica esa regla y hay que revisar la dispersión que piden las normas de FCI cerrados; el diagnóstico lo marca con condiciones. ### ¿Qué pasa si tokenizo un inmueble por fuera de la CNV? El token no tiene la cobertura del régimen: ni autorización de la CNV, ni ADCVN, ni PSAV registrados. Además, si se ofrece al público, puede encuadrar como oferta pública según el art. 2 de la Ley 26.831. Revisalo con un abogado antes de lanzar. ### ¿Hasta cuándo se puede usar el régimen? Rige hasta el 31/12/2027 inclusive. Al 09/11/2026 quedan 59 semanas, y un valor autorizado que no se representa digitalmente en 2 años queda excluido del régimen. ## Guías relacionadas - [Cómo tokenizar un fideicomiso o una ON pyme, paso a paso](https://tokenizacion.com.ar/guias/tokenizar-fideicomiso-u-on-pyme) : Seis etapas, quién hace cada una y cuánto lleva, con los requisitos de la norma. - [Costos y plazos de tokenizar un activo](https://tokenizacion.com.ar/guias/costos-y-plazos-de-tokenizar) : Semanas por etapa, horas de desarrollo, auditoría y qué queda afuera. - [Qué habilita la RG CNV 1150 y quién puede tokenizar](https://tokenizacion.com.ar/guias/que-habilita-la-rg-1150) : Valores admitidos, regímenes, participantes y vigencia hasta el 31/12/2027. ## Fuentes - [RG CNV 1150/2026 (BO 11/06/2026)](https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/norma-426586/texto) - [Ley 26.831 de Mercado de Capitales, art. 2 (oferta pública)](https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26831-206592/texto) Más detalle en la [metodología del diagnóstico](https://tokenizacion.com.ar/metodologia). Sitio independiente. No es asesoramiento legal ni financiero. El criterio oficial es el de la Comisión Nacional de Valores.